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央行救市 六年三次出台7折利率政策

ts.3dfc.com 唐山房产网 2014-10-21 13:06:51 来源:3D房产网 阅读:240次

盘点过去六年余佛山楼市的走势,成交的阶段性低谷分别为2008年、2011年和2012年。成交低谷出现后,激励市场的举措纷纷出台,包括所谓的“7折利率”政策。紧接着,2009年、2013年,佛山楼市成交量分别达到阶段的顶峰。值得关注的是,2012年的房贷优惠并未真正下行至7折,多数最低执行首套房8.5折优惠。且今年的房贷新政尚未平稳落地。在业界看来,房贷政策并不是能够绝对操纵成交量的那只大手,但盘点一下这两条曲线过往的趋势来看,两者不无关联。

2008年-2010年底

首套房首付两成,利率最低7折

2008年以来,佛山楼市随着调控政策而跌跌涨涨,年成交量从最低不到500万平方米到最高近1000万平方米呈现波浪线走势前行,低谷和高峰值相差约一倍。

房贷优惠 2009年新房成交冲至新高

盘点近10年佛山楼市成交,2008年为最低谷,当年佛山住宅仅成交496.41万平方米。首套房利率7折优惠政策在2008年第四季度诞生。事实上,楼市的低迷不仅仅出现在佛山市场,当年全国商品房交易都出现萎缩。相关数据显示,深圳、北京、上海等城市不但成交量下滑,房价也一度比2007年最高点下跌了30%以上。

2008年10月起,为了实现保增长,国家推出包括7折利率在内的一揽子刺激政策,包括将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0 .7倍,最低首付款比例调整为20%等。

2008年11月1日起,佛山各大银行开始执行房贷新政。据南都记者调查,多数银行除了将首套房首付降低到两成之外,还根据客户资质将贷款利率最低下浮三成。当年,央行还四度降息,幅度创下过去11年间降息幅度最大比例。据计算,降息后5年期以上商业贷款利率为6.12%,如果按照利率下浮30%的标准来执行,房贷利率为4.28%,已接近同期公积金贷款的利率。

2009年11月,南都记者调查发现,多数银行仍可申请到最低两成首付以及利率7折的优惠政策。但是,已有银行开始收紧房贷优惠,如建行执行首付三成以上才可申请7折利率政策。

2008-2009年,佛山市的房贷政策可谓是至今为止最为优惠的政策。宽松的信贷环境,助力了新房成交的上涨。2009年,佛山五区成交量达到近十年的最高峰,成交面积达到968.6万平方米。

楼市调控频出 优惠利率缩减

2008年开启的房贷政策优惠大约持续到2010年一季度,紧接着一系列楼市调控政策出台。

2010年2月26日“粤四条”提到严格执行第二套房贷制度。4月14日“差别化住房信贷政策”规定,首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭贷款首付三成以上。购买第二套房首付五成以上,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。同月,新国十条提出部分地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停贷。5月,《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》要求对“二套房”的认定执行“认房又认贷”。9月29日,《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》要求全面暂停发放三套及以上住房贷款,首套房首付一律上调三成以上。不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停贷。

根据南都黄金楼市记者调查,从2010年3月份开始,有部分银行相继收紧首套房贷的7折优惠利率,优惠幅度调为29%-15%不等。当年11月,多家银行总行下发通知,全面取消房贷7折利率。

查阅7折利率全面取消后的佛山楼市成交,可以看到这次调控虽然开启了后续四五年房贷的“变脸时代”,但整体力度仍旧相对柔和。业界认为,尽管二套房提高首付及利率减少了投资投机性购房,但对首次置业者政策仍旧相对宽松。

与此同时,佛山新房的成交热度亦从2009年的大热迅速降温。2010年,佛山五区住宅成交781 .36万平方米,相对于2009年有近20%的回落。

2011-2012年

房贷政策如“孩子的脸”,说变就变

2011年、2012年,佛山的年住宅成交量大约为600万平方米,是2006年以来的最低谷。尤其是2011年全国房地产投资、新开工增速都从高位回落,调控效果在限购城市显现。这两年也是房贷政策变脸最频繁的时间段。

首套利率最高涨至基准上浮20%

2011年1月,“新国八条”出炉二套房首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1 .1倍。尽管这一政策主要指向二套房贷,但首套房贷的利率也开始水涨船高。

该年度,南都黄金楼市记者曾前后进行五次房贷调查,首套房利率从年初部分银行开始取消8.5折优惠利率,到3月份多数银行首套房恢复“基准”利率,到年中时多数银行开始将利率上浮,幅度在5%-10%不等,再到10月份前后出现有银行将首套房贷利率上浮标准提高至20%,达到近年“最高”水平。随后,当年底各大银行又纷纷将首套房利率回调至“基准”。这一年,佛山的房贷政策堪称“孩子的脸”,说变就变。

2011年3月份落地佛山的限购令,与不断收紧的限贷政策一并,形成“双剑合璧”,将住宅成交量抑制在633.89万平方米的规模,比2009年高峰期下滑了近35%。

佛山无银行执行7折利率

2012年初,央行提出“满足首次购房家庭的贷款需求”的政策,有消息称北京有银行对于首套房的房贷可以申请9折利率优惠,甚至有银行更出现8.5折。6月,央行下发文件要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的7折优惠。但是这一轮,佛山基本没有银行执行这一优惠。

记者当年7月再度进行房贷调查,“最给面子”银行才给出首套房8.5折优惠。据调查,当时四大行中,除工行外,其他三大行对首套房贷都能做到8.5折;股份制银行方面,招商、兴业、浦发等都执行首套房贷利率最低8.5折优惠。当时佛山工行执行首套房贷基准利率,高端的优质客户或有一定比例的下浮,但不会低于9折。有银行个贷部负责人表示,“8.5折已接近底线”。

2012年下半年开始逐渐放松的房贷政策,犹如给限购政策的“冰水”中,适量地注入了一些“温水”。2013年佛山年住宅成交量达到807.82万平方米,相对于过往两年出现一定回升,但未及2009年的峰值。

值得关注的是,2013年的楼市在喜忧参半中度过。在佛山楼市大事记中最不可抹去的一笔,应该就是年中出现的“钱荒”。据南都黄金楼市记者调查,首套房已经普遍执行基准利率,或者是上浮5%左右的水平,甚至不乏有银行最高上浮20%。而银行贷款额度也有所吃紧,放款时间也开始延长,甚至“起码都要大半年时间”。甚至有部分银行停贷。

2014年

央行再度重申7折利率 尚未有银行执行

“钱荒”的影响一直蔓延到今年初。今年2月,多数银行执行首套房利率上浮5%-10%的政策。尽管从今年5月份开始,央行“喊话”支持首次置业,但是在记者调查的银行中却无一因此降低首套房利率水平,让利于刚需。相反,有国有大银行首套房贷款比例增至五成,利率更上浮30%以上,多数银行首套房利率最低上浮10%,一度达到“钱荒”以来新高。

不过,房贷政策放松的“端倪”随着8月份佛山“松限”而逐渐显现出来。8月7日,佛山限购放开当日,工行佛山分行将个人首套房贷利率从基准上浮10%下调至基准上浮5%。自2013年10月份以来,该行的个人首套房贷利率就一直处于基准上浮10%的高位。尽管当时多数银行并未出现相应的优惠政策,但在“钱荒”阴影下个人房贷利率连续上涨一年半以后,市场终于现拐点信号。

黄金周前,央行、银监会公布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,通知指出对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0 .7倍。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,再购买第二套房执行首套房贷款政策。

尽管目前佛山各大银行尚未明确表态后续的优惠政策,但是“传说中”的7折利率优惠政策再度出现,让开发商和消费者在金九银十看到“曙光”。

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